Quarta, 25 de Março de 2020

CORONAVÍRUS – Impactos no mercado imobiliário: principais setores atingidos e implicações

O complexo cenário econômico desencadeado pela pandemia de COVID-19 reforça a necessidade de assegurar informações que contribuam com andamento dos setores que influenciam na estrutura financeira do país.

Efeitos nos contratos de locação e atrasos em entregas de obras são as principais demandas do mercado imobiliário. Acompanhe o que pode ser feito em cada caso.

  1. Shopping Centers

Um dos setores que será fortemente atingido é o de shopping centers, considerando a recente decisão do Governo do Estado de orientar o fechamento de todos os shopping centers.

O impacto no movimento causará diminuição nas receitas tanto dos lojistas quanto das administradoras de shopping centers, já que grande parte dos contratos de locação estabelecem aluguel variável de acordo com o faturamento dos lojistas.

Nesse caso, cogita-se que os lojistas poderão buscar a suspensão  do pagamento do aluguel por um determinado período, até que a situação seja normalizada. Tal pretensão poderá ser baseada tanto na aplicação do artigo 393 do Código Civil (caso fortuito ou força maior) quanto no artigo 22 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), que prevê a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel.

Por outro lado, as administradoras de shopping, ao serem obrigadas a  fechar, estarão agindo de acordo com as recomendações ou, conforme o caso, determinações do Poder Público, o que também os torna como parte atingida pelo caso fortuito/força maior.

Diante de tal cenário, sem precedentes na história recente, parece recomendável que as partes cumpram os papéis de cada um e utilizem o bom senso de forma a manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, evitando-se que apenas uma parte suporte o ônus integral do caso fortuito e força maior.

  1. Locações Não Residenciais

Na mesma linha, observamos questionamentos quanto ao pagamento do aluguel em locações não residenciais, alegando-se caso fortuito e força maior em função do novo coronavirus (COVID-19), buscando assim a suspensão temporária do pagamento do aluguel.

Tal como exposto no tópico acima relacionado aos impactos nos Shopping Centers, também aqui se considera que eventual pleito de suspensão no pagamento de aluguéis deve estar pautado, em especial, no que dispõe o artigo 22 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) – desse modo, em tese, enquanto for permitido ao locatário o uso pacífico do imóvel (por exemplo, enquanto o prédio onde se situa o imóvel locado não for fechado), a obrigação do locatário de pagar aluguel deveria permanecer.

Por outro lado, mesmo na hipótese de fechamento do imóvel não residencial, também caberia, por parte dos locadores, o mesmo questionamento esboçado no tópico de Shopping Centers, pois os locadores também não seriam culpados pelo fechamento do imóvel – provavelmente tendo que fazê-lo por força de medidas públicas ou por melhores práticas para benefício da coletividade que lá frequenta.

Adicione-se a isso que, em função da extensão dos efeitos do novo coronavirus (COVID-19), e independentemente do não fechamento dos imóveis não residenciais, é possível que locatários tenham dificuldades de fluxo de caixa que impactem o pontual pagamento do aluguel, razão pela qual o recomendável seria a negociação entre as Partes para a busca de soluções criativas à locação, evitando-se o embate judicial onde a tese do caso fortuito e força maior, especificamente para esta finalidade, a princípio, não deveria ser reconhecida. É importante que se frise e que se tenha a consciência de que a situação presente não é uma situação de certo ou errado ou algo oculto, ao contrário, há diversas nuances que deverão ser sopesadas no caso a caso, não guardando precedentes em jurisprudência nacional passada ou ainda tipificação na legislação aplicável, o que necessariamente induz à negociação entre as partes envolvidas para de boa-fé, buscar uma solução para um dilema inédito na aplicação do ordenamento jurídico brasileiro.

  1. Construção Civil

Outro setor que é líder e poderá ser fortemente atingido é o setor da construção civil. Ainda não se sabe quais os impactos verdadeiros e diretos a pandemia poderá trazer para as obras, mas é possível que as construtoras tenham dificuldades com os fornecedores de matéria-prima e equipamentos, especialmente os importados de países atingidos pelo novo Coronavírus (ex.: China, Europa, EUA). Além disso, a depender da evolução da pandemia no Brasil, poderá ocorrer a paralisação da mão de obra da construção civil, causando atrasos nas obras.

No caso dos contratos de construção, é muito comum que as situações de caso fortuito e força maior sejam tratadas expressamente em cláusulas específicas que regram a aplicação e as consequências. Parece que os atrasos, ou até mesmo paralisação, de obras decorrentes de eventos relacionados ao COVID-19 configurarão caso fortuito e força maior, ainda que não haja previsão contratual expressa.

Além do que já mencionamos acima, o artigo 625 do Código Civil estabelece expressamente a possibilidade de suspensão da obra por motivo de força maior:

Art. 625. Poderá o empreiteiro suspender a obra:

I - por culpa do dono, ou por motivo de força maior;

É importante destacar, contudo, que a suspensão das obras deverá ser fundamentada e a construtora deverá demonstrar o nexo causal entre os eventos relacionados à pandemia e os eventos que causarem atrasos nas obras (ex.: falta de matéria prima, falta de equipamentos, paralisação da mão de obra). A demonstração do nexo causal é importante em eventual discussão com o contratante.

Além disso, é recomendado a inclusão, nos contratos de construção que estão sendo negociados atualmente, de cláusula expressa endereçando ao COVID-19 e objetivando como se dará o impacto na relação contratual.

  1. Incorporações Imobiliárias

O setor da incorporação imobiliária também será afetado, seja devido a possíveis atrasos nas obras, seja devido à crise econômica decorrente da pandemia.

Com relação ao atraso nas obras, conforme dito acima, é provável que as construtoras busquem a aplicação do conceito de caso fortuito ou força maior. Nessa mesma linha, é provável que as incorporadoras também utilizem o conceito de caso fortuito ou força maior para evitar a aplicação de multas devidas aos adquirentes em caso de atraso na entrega da unidade autônoma futura ao adquirente. Embora a lei já estabeleça uma tolerância de 180 dias, é possível que os tribunais aceitem eventual prorrogação do prazo de tolerância em função da pandemia e, inclusive, das medidas que os governos adotarão no sentido de buscar a redução do contágio.

Pelo lado do promissário comprador, podemos vir a presenciar eventual pretensão de rescindir compromissos de compra e venda relativos à aquisição de futura unidade autônoma embasada na ocorrência de caso fortuito ou força maior, desde que efetivamente comprovado que tal evento foi crucial para a impossibilidade de prosseguir na aquisição – muito embora eventual desemprego por conta da pandemia não possa ser, por si só, considerado um evento inevitável e imprevisível a justificar a aplicação da regra de exceção, ainda mais quando se espera que o promissário comprador diligente deva ter poupança adequada para tanto ou pelo menos se resguardar via contratação de seguro. De todo modo, vale destacar que tal pretensão será de difícil comprovação e aplicação se a finalidade do promissário comprador for de se eximir das penalidades pelo distrato do compromisso de venda e compra (sendo certo, porém, que pela Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato"), ele continuará podendo servir-se do seu direito de resilição unilateral, desde que suporte as respectivas punições compensatórias - multa entre 25% ou 50% conforme haja ou não patrimônio de afetação).

Outro ponto que nos parece relevante é o impacto que a crise econômica causada pela pandemia poderá causar na aquisição de terrenos para futura incorporação. Em geral, os compromissos de compra e venda estabelecem cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, não prevendo a rescisão unilateral. No entanto, os impactos causados pelo COVID-19 poderão trazer dificuldades na aprovação de projetos, bem como na captação de recursos pela incorporadora para a aquisição dos terrenos, o que pode inviabilizar o desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários pretendidos, levando as incorporadoras a buscar a rescisão dos compromissos de compra e venda relativos às aquisições de terrenos.

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